Älä koskaan hyväksy ehtoja vuokrasopimuksesta ilman neuvotteluehtoja
CFO Magazine -raportoijan Laura DeMarsin ilmoittama varoituslauseke siitä, kuinka vaikea murtautua kaupalliseen kiinteistöalaan , osoittaa, että jopa kiinteistöalan ammattilaisilla saattaa olla vaikea ymmärtää CAM-maksujen monimutkaisuutta; "Teollisuuden monimutkaisuus vaikeuttaa murto-osaa ..." DeMars toteaa edelleen:
"Esimerkiksi kauppakeskuksissa vuokralaiset yleensä maksaa rakennuksen ylläpidosta yhteisen maksutason (CAM) maksun kautta. Vaikka kiinteistöjohtamisjohtajan talousjohtaja ei hallinnoi suoraan vuokralaisia, hänen on vielä ymmärrettävä, miten maksuja kerätään ... tärkeämpää, koska suuret vähittäiskauppiaat usein kiistävät CAM-maksut tai maksavat vain prosenttiosuuden ... CFO: n on tiedettävä, miten huomioon ero, tai CAM luiskahtelu. "
Ennen kuin yrität neuvotella CAM- tai hallinnollisista maksuista, varmista, että ymmärrät, mitä he ovat. Jos CAM-maksut ovat monimutkainen ongelma CFO: n kannalta, sinun kannattaa valmistautua!
Industry Standard CAM -maksut
Koska tiettyjen yhteisten alueiden tilalla on suora vaikutus vuokralaisiin, kulutushuoneiden, hissien, porraskäytävien, aulojen ja yhteisten WC-tilojen kunnossapidon ja korjauksen kustannukset ovat melko vakiona CAM-maksuissa. Myös CAM-maksuihin vuokralaisille tyypillisesti arvioidaan kustannukset, jotka liittyvät pysäköintialueiden kunnossapitoon (mukaan lukien valaistus ja maisemointi) sekä jalkakäytävät.
Vinkkejä neuvotteluihin Standard CAM -maksuista
Jos maksuista, joita sinua pyydetään maksamaan, ei ole neuvoteltavissa, varmista, että vuokrasopimus antaa sinulle erityisesti mahdollisuuden tarkistaa vuokranantajan laskut. Liiketoiminta on liiketoimintaa, eikä sitä pidä katsoa omistajan epäluottamuksesta tai jotain henkilökohtaista, mutta maksullisten tuntemattomien maksujen maksaminen vain vilpittömässä mielessä ei ole hyvää liiketoimintaa.
Vähimmäisvaatimus vaatii, että vuokranantajan on toimitettava dokumentaatio (vastuuvelvollisuus) kaikista maksullisista maksuista on ainoa tapa varmistaa, että sinua veloitetaan tasapuolisesti.
Sinun on myös neuvoteltava, kuinka paljon CAM-maksuja voi kasvattaa vuosittain - asettamalla enimmäismäärä tai prosenttiosuus. Tämä "cap" on listattava erikseen muista vuokrankorotuksista.
Toiminnan ja hallinnan (O & M) hallinnolliset maksut
Jos vuokrasopimus edellyttää, että maksat CAM-maksut käyttö- tai hallintokuluille - vastatkaa välittömästi tällaisiin kustannuksiin. Jos vuokranantaja vaatii, pyydä näet näiden kustannusten luettelon (todiste) ja kuinka osuutesi on laskettu. Näitä maksuja ei oikeastaan voida kutsua CAM-maksuiksi, vaan "hallinnollisista maksuista". Hallinnolliset maksut ovat edelleen CAM-maksuja - vuokranantaja yrittää saada sinut maksamaan omia kustannuksiaan. Hallinnolliset maksut perustuvat yleensä prosenttiosuuteen CAM-kustannuksista.
Vihjeitä O & M-hallinnollisten maksujen neuvottelemiseksi
Useimmat vuokralaiset vastustavat operatiivisia ja hallinnointipalkkioita, koska vuokranantaja on jo maksanut vuokratulot ilman CAM-maksuja. Jos CAM-maksusi sisältää palkat hallinto- tai hallintohenkilöstölle (paikan päältä tai pois päältä), vastuuvakuutuskulut (sinun on maksettava omasta vastuuvakuutuksesta - vuokranantaja tarvitsee tätä ennen kuin voit siirtyä), mainonta ja muut myynninedistämistoimet, asiantuntijapalvelut, kuten oikeudelliset tai kirjanpitopalvelut, yrittävät neuvotella näistä vuokrasopimuksesta.
Rosie Reesin mukaan "Taistelu CAM-maksuista", Retail Traffic Magazine ; "Savvy vuokralaiset vähentävät prosenttiosuutta (joka vaihtelee 25%: sta 5%: iin), ja sulkevat muun kuin ylläpitotyyppisten kustannusten laskemisen (esim. Verot, vakuutukset, apuohjelmat)."
Rees uskoo myös, että vuokralaisille ei pidä ottaa rakennuksiin (eli kattoihin, rakennusten perustuksiin ja ulkoseinämiin) liittyviä ylläpito- ja korjauskustannuksia, koska nämä eivät ole vuokralaisten tai niiden asiakkaiden yhteisiä alueita. Rees huomauttaa tarkasti; "Vuokranantaja saa tuloja näistä rakennuksista vuokran muodossa. Vuokranantajan on maksettava kaikki ylläpitokustannukset ja korvaaminen vuokrauksesta. "
Lähteet:
Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Taistelu CAM-maksuista" 1. syyskuuta 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Real Deal". Elokuu 2007.