CAM-maksuihin sisältyy kaksi peruslaskutoimitusta: muuttuvat CAM-maksut, joissa vuokralainen tarvitsee lisäämään lisäyksiä useiden tekijöiden perusteella; ja kiinteät CAM-maksut, joissa palkkiot ovat kiinteä summa.
CAM-maksut voidaan maksaa kuukausittain, neljännesvuosittain, vuosittain tai jopa veloitetaan aika ajoin, koska rakennuksen tai koko liiketoiminta-teollisuuspuiston korjaukset ovat välttämättömiä.
CAM-maksut voivat nousta eri kuukausittaisella vuokrasopimuksella, koska ne ovat yleensä muuttuvampia. Joten on myös tärkeää, että vuokrasuhdanne "muuttuvien" ja "kiinteiden" CAM-maksujen välillä ja johon sisältyy jonkinlainen korkki tai CAM maksut maksimoidaan vuosittain. Tämän nousunopeuden tulisi olla erillinen huomio siitä, kuinka paljon perusvuokra kasvaa vuosittain.
Määritelmät CAM-maksut ovat harhaanjohtavia ja liian suppeita
CAM-maksuissa on paljon online-määritelmiä, jotka määrittävät CAM-maksut vuokralaisina, jotka jakavat osan suorista kustannuksista, joilla ylläpidetään hyvin erityisiä yhteisiä alueita. Nämä yksinkertaistetut määritelmät eivät ole täysin tarkkoja ja vuokranantaja voi sisältää monia välillisiä kustannuksia CAM-maksuina, jotka eivät ole niin ilmeisiä.
Tätä käytäntöä on kuunneltu voimakkaasti alan ammattilaisten keskuudessa siitä, onko tämä eettinen vai jopa laillinen. Lyhyesti sanottuna, sinun ei pitäisi koskaan allekirjoittaa vuokrasopimusta ymmärtämättä, mitä CAM-maksut kattavat ainutlaatuisella kaupallisella vuokrasopimuksella .
CAM-maksujen tarkoitus: Mitkä ovat CAM-maksut?
Sekä CAM- että Load Factor -maksut palvelevat samaa päämäärää: Velvoittaa vuokralaisten auttaa kattamaan vuokranantajan välittömät kustannukset "yhteisille alueille". Yhteiset alueet voivat sisältää sekä sisäisiä (käytävät, hissiä, aulat, julkiset kylpyhuoneet jne.) Että ulkoiset kulut (pysäköintialueet, maisematilat jne.).
Varmista, että olet ilmoittanut vuokrasopimukselle, mitä CAM-maksusi kattaa, kuinka usein ne maksetaan ja kuinka paljon niitä voidaan lisätä vuosittain. Jos tarvitset apua suurien kunnostustöiden, kuten parkkipaikkojen louhinnan, tai minkä tahansa tyyppisten rakenteellisten korjausten kustannuksiin, saat sen kirjallisesti. Pyydä vuokranantajan luetteloa, kun nämä korjaukset olemme viimeksi tehneet ja kun ne on suunniteltu tai joiden odotetaan tapahtuvan tulevaisuudessa.
Kaikki vuokranantajat eivät vaadi vuokralaisia auttamaan kulujen kaltaisissa kateissa, parkkipaikkojen kunnossapidossa ja rakenteellisissa korjauksissa, eikä ole olemassa standardia, joka koskee vuokrasopimuksia, joten älä luota pelkästään näkemään CAM-maksuja vuokrasopimuksessa - varmista, että CAM maksuja selitetään.
Vuokranantaja voi sisältää monenlaisia kustannuksia, jotka on lueteltu vain "CAM-maksut" tai "Hallinnolliset maksut" perusteella, että nämä ovat kuluja, jotka vuokranantaja maksaa kaikkien vuokralaisten eduksi. Jos CAM-maksuja ei ole selkeästi mainittu tai selitetty vuokrasopimuksessa, muista erityisesti kysyä, maksatko jotain seuraavista:
- Turvajärjestelmät tai palkkiot tai muut kustannukset, jotka liittyvät paikan päällä olevalle henkilökunnalle.
- Lupat, verot, vakuutukset tai oikeudenkäyntikulut.
- Mainostajat, merkit tai muut yleiskustannukset, jotka vuokranantajalle aiheutuu rakennuksen käyttämisestä tai edistämisestä (paikan päällä tai jopa toimipaikan ulkopuolella olevien työntekijöiden palkat tai edut).
- Kiinteistön omaisuuden kunnossapidon korjaus ja kunnostus, mukaan lukien maisemointien lisäykset tai uudelleensuunnittelu, ulko- maalaus, ulko- tai parkkipaikkavalaisimet, päällystys- tai uudelleensuunnittelu, katto tai korjaukset ja päivitykset keskuslämmitys-, sähkö-, viemärijärjestelmään ja LVI-järjestelmään.
- Apuohjelmat, vuokraus tai muut kustannukset erillisten leasing-toimistotilojen ylläpidosta joko päällä tai muualla.
Miksi on tärkeää ymmärtää tarkasti, mitä CAM-palkkioita mainostetaan kaupallisessa leasingsopimuksessa
Vuonna 1989 vuokratin teollisuustilaa avatako veneiden lähetys- ja harrastuskauppa. Puisto näytti olevan hyvässä kunnossa ja vuokranantaja oli perheen ystävä ja leikannut vuokran kolmannella tavalla kohteliaasti. Tämä oli ensimmäinen teollisoikeudellinen vuokrasopimus, jonka olin allekirjoittanut eikä arvostanut täysin CAM-maksujen voimaa. Toisin sanoin allekirjoitin sitovan oikeudellisen asiakirjan, jossa ei ollut selvitystä siitä, mitä allekirjoitin.
En tiennyt, mikä Triple Net Lease oli, mutta minun pitäisi välttää allekirjoittamista. Kysyin vuokranantajalta minkä tyyppistä vuokrasopimusta olin allekirjoittamassa ja koskaan kerran kuulin termi "Triple Net". Sen sijaan minulle kerrottiin, että vuokramme oli CAM ja hallinnolliset maksut. En tajunnut tuolloin, että hallinnolliset palkkiot olivat verot, vakuutukset ja koko joukko muita erittäin kalliita kustannuksia.
Vain yksi kuukausi vuokrasopimukseen, puiston omistaja aloitti laajat puiston remontit, mukaan lukien etualan yksiköiden uudistaminen, jotta ne näyttäisivät enemmän kuin vähittäiskaupan tilaa. Merkkejä muutettiin, rakennusta maalattiin ja rakennemuutoksia tehtiin teollisuuspuiston etupuolelle.
Laki oli jaettu kaikkien vuokralaisten kesken ja vaikka minulla oli hyvin pieni yksikkö, olin kiinni 5 000 dollarin laskusta - osa puiston päivityksistä vaikka yksikköni oli sivussa eikä millään tavalla hyötynyt suoraan mistään parannuksista . Muut asukkaat saivat lähes 20 000 dollaria korjausmaksuissa. Olisinko lukenut vuokrasopimuksen tarkemmin, olisin tiennyt tarpeeksi ainakin kysyä, onko mitään päivityksiä suunniteltu lähitulevaisuudessa ja nähdä, että se, mitä ajattelin yksinkertaisena vuokrasopimuksena , oli itse asiassa Triple Net Lease valepuvussa.
Yhteenveto CAM-maksuista
- CAM on lyhenne sanoista "Common Area Maintenance".
- CAM-kustannukset kohdistetaan vuokralaisille pro rata -periaatteella: mitä enemmän neliömaista kuvaa vuokralainen vuokraa, sitä suuremmat prosentuaaliset kustannukset, jotka sen on maksettava.
- Vuokralainen (vuokralainen) maksaa CAM-maksut omistajalle (vuokranantajalle) ylimääräisten yleiskustannusten ja toimintakustannusten kattamiseksi, ja vuokranantajat voivat yrittää sisällyttää CAM-maksuihinsa monenlaisia kulujaan.
- Yleiset alueet käsittävät tavallisesti kaikkien vuokralaisten käytettävissä olevat, käytetyt, hyödynnetyt tai jakamat tilat, ja niissä on lähes aina käytävät, hissit ja portaat, aulat ja julkiset WC-tilat.
- CAM-maksuja voidaan myös periä ulkopuolisista tiloista, kuten jalkakäytävistä ja pysäköintitiloista, ja joissakin tapauksissa myös ulkoisiin tiloihin.
- Hallinnollisia maksuja voidaan periä prosenttiosuutena CAM-maksun koroista, ei-yhteisten alueiden tai palkkojen käyttö- ja ylläpitokustannuksiin - asioita, jotka eivät ole todellisia yhteisiä kuluja ja kustannuksia, useimmat vuokralaiset vastustavat osallistumista.
- Kaikki vuokranantajat eivät veloita CAM-maksuja, mutta suurin osa niistä on edelleen, varsinkin kaupallisissa teollisuus- ja vähittäiskaupoissa.
- Riippumatta siitä, mitä vuokranantaja maksaa maksuista, jos maksat kunnossapidosta, veroista ja vakuutuksista, vuokrasopimus on Triple Net Lease - joka on vuokralaisille vuokrasopimus edullisin.