Miksi saamasi tila ei ole kaiken, mitä maksat
Kaupallisten tilavuokrien määrittämisessä käytetyt mittaukset perustuvat rakennusomistajien ja -järjestöjen (BOMA) Internationalin asettamiin ohjeisiin ja niitä pidetään teollisuuden standardina koko Yhdysvalloissa.
Monet kaupalliset vuokrasopimukset käyttävät BOMA-standardeja ja veloittavat kuukausittaista vuokraa " Rentable Square Feet " -periaatteella , ei käyttökelpoisilla neliöjaloilla . "Tämä on tärkeää ymmärtää, koska jos olet hintana 1,25 dollaria per käyttökelpoinen neliöjalka, joka todella maksaa kuukausittain.
Rentable Square Feet
Käytettävissä olevat neliöt jalat ovat sellaisten neliömetsien neliömetriä, jotka vuokralaiset todella tarvitsevat. Mutta rakennuksen muissa osissa, joita kaikki vuokralaiset käyttävät tai hyötyvät. Nämä osat tunnetaan yleisinä alueina ja niissä ovat käytävät, portaat, hissi ja aulat.
Neliömetsien määrä yhteisten tilojen osalta jaetaan kaikkien vuokralaisten kesken. Jokainen vuokralainen maksaa osan vuokranantajan kuluista näille yhteisille alueille.
Kun nämä maksut lisätään käytettävissä olevaan neliöjalalle, lopputulos on nimeltään "vuokrattavissa olevat neliöt jalat".
Jotta asiat saattavat vielä hämmentyneisemmiksi, käytäntö, jonka mukaan yhteisten pintakustannusten lisääminen käyttökelpoisiin neliöjaloihin kutsutaan " Load Factoriksi ". Kuormatekijäkustannukset lisääntyvät yleensä vuosittain korkoina, jotka eroavat käytettyjen neliöjalojen vuokrien korotuksista.
Tämä tarkoittaa, että sinun on ehkä neuvoteltava vuosittain kaksi vuokrankorotusta: yksi kuormituskertoimesta ja yksi käyttökelpoisesta neliöjalan vuokrauksesta.
Esimerkki vuokraavien neliömetrien laskemisesta
Sanotaan, että toimistotila, jonka vuokrasit, on fyysisesti 500 neliömetriä (käyttökelpoiset neliöt jalat) hinnoitellaan 1,25 dollaria neliöjalkaa kohden. Käytettävä neliöjalan vuokra olisi 625 dollaria kuukaudessa (500 SF x 1,25 dollaria). Osa yhteisestä alueesta lisää kuitenkin vielä 100 neliöjalkaa. Vuokraasi lasketaan itse asiassa 600 neliömetrin, ei 500: n, jotka sinä todella tarvitset.
Jotkut vuokranantajat nostavat sekä käyttökelpoiset neliöt jalat että osan yhteisestä alueesta yhdeksi numeroksi (tämä on tavallisesti epäoikeudenmukainen vuokralaiselle), mutta useimmiten veloittaa eri neliöjalka-arvon käytännöllinen neliöjalka ja yhteinen vuokra-asuntojen osuus.
Pyydä käyttökelpoisten tai vuokrattavissa olevien neliökilometrien jakautumista
Ennen kuin näet vielä tilaa, muista kysyä puhelimelta, kuinka nopeasti korotetaan käyttökelpoisista neliöjaloista ja vuokrattavista neliöjaloista, koska tämä tekee suuren eron kuukausittaisesta vuokrasi. Muista, että jos joku kertoo, että tila on "1,500 vuokraavaa neliöjalkaa", tilan todellinen (käyttökelpoinen) koko pienenee.
Jos haluat nähdä kiinteistön, jotkut vuokranantajat kertovat sinulle vain käytännöllisen neliön jalkahinnan, mutta mainitse vuokraava neliön kuva. Tämä vilpillinen käytäntö tekee tilaa suuremmaksi ja halvemmaksi kuin se on. Sitten, kun näytät ylös, löydät tilaa, joka kuulosti hienosti puhelimessa, on itse asiassa pois hintaluokasta ja pienempi kuin luulit.
Vaikka useimmat REALTORS ovat rehellisiä todistaakseen todelliset kokonaiskustannukset puhelimesta, heillä on yhä taipumus ilmoittaa tilan koko vuokraavina jaloina - ei käyttökelpoisina jalkoina. Mutta nyt olet tarpeeksi fiksu tietää tarkalleen, mitä haluat kysyä välittäjältä!
Seuraavassa taulukossa verrataan kaupallisissa vuokrasopimuksissa käytettyjä neliöjalan laskutoimituksia. Jotkut vuokrasopimukset yksinkertaisesti veloittavat käyttökelpoisen neliön jalka, kun taas toiset lisäävät prosenttiosuus yleisestä alueesta käyttökelpoiseen neliöalustalle lataamaan ns.
Neliöjalan laskutoimitukset
| Määritelmät Square Feet (SF) | |
| Termi | Määritelmä |
| Käytettävissä olevat neliöt jalat | SF tilaa tosiasiallisesti miehittämässä vuokralaisen. |
| Rentable Square Feet | Käytettävissä oleva SF +% yhteisten alueiden SF: stä. |
| Bruttokulmaiset jalat | Koko rakennuksen kokonaissumma. |
Yhteenveto
Käytettävissä olevat neliöt jalat ovat tilan todellinen koko. Vuokrattavat neliöt jalat ovat aina suurempia, koska niissä on käytännöllisiä neliöjalkoja sekä lisäksi neliöjalkaisia yhteisiä alueita, joita et käytä fyysisesti.
Vuokrattava tila kuormitustekijänä on hinta, jonka haluat tietää, koska se maksaa. Käytettävissä oleva neliöjalka "neliön jalkahinta" on vain osa kuukausittaista maksua.